[公告]深基地Ｂ(200053)部分资产评估报告书

时间：2008年10月09日 06:03:16 中财网

深圳赤湾石油基地股份有限公司
部分资产评估报告书

沪上会部资评报（2008 ）第249 号
摘要
以下内容摘自本评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读本评估报告书全文。
项目名称：深圳赤湾石油基地股份有限公司部分资产评估报告书
委托方：深圳赤湾石油基地股份有限公司
被评估企业：委托方的部分长期投资企业－成都龙泉宝湾国际物流有限公司
－成都新都宝湾国际物流有限公司
－廊坊宝湾国际物流有限公司
－南京宝湾国际物流有限公司
－天津宝湾国际物流有限公司
－武汉宝湾国际物流有限公司
－沈阳宝湾物流有限公司
上述企业均为委托方全资投资的子公司。
评估对象和范围：评估对象：为委托方特定经济行为所涉及的股东部分权益价值。
评估范围：被评估企业截至评估基准日拥有的全部资产和负债。
评估目的：为深圳赤湾石油基地股份有限公司拟协议转让其所持有的长期投资企
业成都龙泉宝湾国际物流有限公司、成都新都宝湾国际物流有限公司、
武汉宝湾国际物流有限公司、天津宝湾国际物流有限公司、廊坊宝湾
国际物流有限公司、南京宝湾国际物流有限公司、沈阳宝湾物流有限
公司各40%股权，提供价值参考依据。
价值类型：本报告评估结论的价值类型为市场价值。
评估基准日：二○○八年六月三十日。
评估方法：本次评估采用的方法为重置成本法。
评估结果：截止评估基准日，深圳赤湾石油基地股份有限公司持有的成都龙泉
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地 址：上海市南京东路61号5F
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宝湾国际物流有限公司的40%股权评估价值为19,787,043.96 元。大写人民币壹仟玖佰柒拾捌万柒仟零肆拾叁元玖角陆分。
深圳赤湾石油基地股份有限公司持有的成都新都宝湾国际物流有限公司的40%股权评估价值为11,958,915.80 元。大写人民币壹仟壹佰玖拾伍万捌仟玖佰壹拾伍元捌角整。
深圳赤湾石油基地股份有限公司持有的廊坊宝湾国际物流有限公司的40%股权评估价值为3,832,288.11 元。大写人民币叁佰捌拾叁万贰仟贰佰捌拾捌元壹角壹分。
深圳赤湾石油基地股份有限公司持有的南京宝湾国际物流有限公司的 40%股权评估价值为19,987,908.20 元。大写人民币壹仟玖佰玖拾捌万柒仟玖佰零捌元贰角整。
深圳赤湾石油基地股份有限公司持有的天津宝湾国际物流有限公司的40%股权评估价值为28,115,297.96 元。大写人民币贰仟捌佰壹拾壹万伍仟贰佰玖拾柒元玖角陆分。
深圳赤湾石油基地股份有限公司持有的武汉宝湾国际物流有限公司的40%股权评估价值为11,986,769.63 元。大写人民币壹仟壹佰玖拾捌万陆仟柒佰陆拾玖元陆角叁分。
深圳赤湾石油基地股份有限公司持有的沈阳宝湾物流有限公司的40%股权评估价值为12,562,548.44元。大写人民币壹仟贰佰伍拾陆万贰仟伍佰肆拾捌元肆角肆分。
以上评估结果合计为：108,230,772.10元（大写：人民币壹亿零捌佰贰拾叁万零柒佰柒拾贰元壹角整）。
详细评估结论如下表：
资产评估结果汇总表
评估基准日：2008年6月30 日
单位：人民币元
被投资企业 账面价值 调整后帐面值 全部股东权益评估价值 40%股权价值
成都龙泉宝湾国际物流有限公司 49,477,715.45 49,477,715.45 49,467,609.89 19,787,043.96
成都新都宝湾国际物流有限公司 29,897,289.50 29,897,289.50 29,897,289.50 11,958,915.80
廊坊宝湾国际物流有限公司 9,582,395.59 9,582,395.59 9,580,720.28 3,832,288.11
南京宝湾国际物流有限公司 49,969,770.50 49,969,770.50 49,969,770.50 19,987,908.20
天津宝湾国际物流有限公司 46,164,990.19 46,164,990.19 70,288,244.90 28,115,297.96
武汉宝湾国际物流有限公司 29,966,924.07 29,966,924.07 29,966,924.07 11,986,769.63
沈阳宝湾国际物流有限公司 29,329,891.80 29,329,891.80 31,406,371.11 12,562,548.44
汇总 244,388,977.10 244,388,977.10 270,576,930.25 108,230,772.1
评估结论的详细情况见评估明细表。
按现行有关规定，本评估报告有效期为壹年，即有效期从资产评估基准日2008
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年6 月30 日至2009 年6 月29 日止。
本评估报告仅为本次特定评估目的提供价值参考意见，没有考虑其他经济行为及衍生的价值依据对评估结论的影响，故本评估报告及评估结论一般不能套用于其他评估目的。
评估报告只能由本报告中载明的评估报告使用者使用；只能服务于本报告中载明的评估目的；除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得注册资产评估师及其所在评估机构同意，评估报告不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。
在使用本报告时，应注意特别事项说明对企业部分资产价值的影响。
上海上会资产评估有限公司 总评估师：陈晓松
法定代表人：梅惠民
注册资产评估师：倪峰
注册资产评估师： 郑重明
2008 年9 月5 日
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评估师声明
(一)我们在本评估报告中陈述的事实是真实的、客观的。
(二)我们与被评估企业在过去、现时和将来都没有利益关系。我们与委托方及其相关人员没有任何利益关系和偏见。
(三)我们恪守独立、客观、公正的原则，遵循有关法律、法规和评估准则的规定。
(四)我们执行本项企业部分资产价值评估业务的目的是对被评估企业所具有的市场价值进行估算并发表自己的专业意见，我们不会为当事人的决策承担责任。我们提请报告使用者注意，评估结论不应该被认为是被评估企业价值在市场上可实现价格的保证。
(五)我们对评估对象和范围的法律权属状况给予了必要的关注，但是我们仅对被评估企业的价值及委托方的部分权益价值发表意见，我们无权对它们的法律权属做出任何形式的保证。
(六)本评估报告的使用者限制为：委托方股东；业务约定书中约定的其他评估报告使用者；国家法律、法规规定的评估报告使用者。
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正文
上海上会资产评估有限公司接受深圳赤湾石油基地股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对深圳赤湾石油基地股份有限公司拟实施本报告评估目的所涉及的成都龙泉宝湾国际物流有限公司、成都新都宝湾国际物流有限公司、武汉宝湾国际物流有限公司、天津宝湾国际物流有限公司、廊坊宝湾国际物流有限公司、南京宝湾国际物流有限公司、沈阳宝湾物流有限公司股东全部权益进行了评估。本公司评估人员按照必要的评估程序，运用科学的评估方法，对被评估企业实施了实地勘察、市场调查与询证，对委托方股东部分权益截至评估基准日所表现的市场价值做出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：一、委托方、其他评估报告使用者
(一)委托方概况企业名称：深圳赤湾石油基地股份有限公司企业法人营业执照注册号：440301501124066
注册住所：深圳市蛇口赤湾主要经营场所地址：深圳市南山区蛇口赤湾石油大厦14 楼法定代表人：韩桂茂注册资本：人民币23060 万元经济性质：已上市的中外合资股份有限公司经营范围：经营码头、港口服务，堆场、仓库及办公楼的租赁业务；提供劳务服务，货物装卸运输、设备出租、供水、供电及供油；代理海上石油后勤服务；经济保税仓库及堆场业务；在上海市设立分支机构。
(二)其他评估报告使用者：
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1 委托方股东；
2 被评估企业及与本次股权转让行为的相关的责任方以及产权交易机构；
3 国家法律、法规规定的评估报告使用者。二、被评估企业
(一)被评估企业概况
1．被评估企业之一企业名称：成都龙泉宝湾国际物流有限公司企业法人营业执照注册号：5101121001849
注册住所：成都经济技术开发区法定代表人：崔伟注册资本：伍仟万元人民币企业类型：有限责任公司（法人独资）业务范围：从事仓储（危险品、煤炭及有污染货物除外）；房屋、场地、机械设备租赁；海运、空运、陆运货物的运输代理业务；货物的装卸、加工、包装、配送业务；集装箱拆箱、拼箱、堆存、修箱业务；物流信息的咨询服务。
2．被评估企业之二企业名称：成都新都宝湾国际物流有限公司企业法人营业执照注册号：5101251001608-1
注册住所：成都市新都区新都镇毗河村五社法定代表人：崔伟注册资本：叁仟万元人民币企业类型：有限责任公司 （法人独资）业务范围：从事仓储业务；房屋、场地、机械设备租赁；货物运输代理业务；货物的装卸、包装、配送业务；集装箱拆箱、拼箱、堆存、修箱业务；物流信息的咨询服务。以上项目不含法律、法规和国务院决定需要前置审批或许可的项目。
3．被评估企业之三企业名称：武汉宝湾国际物流有限公司企业法人营业执照注册号：4201121100360
注册住所：武汉市东西湖区107 国道西南、走马岭十一支沟间法定代表人：崔伟
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注册资本：叁仟万元人民币企业类型：有限责任公司(外商投资企业投资)业务范围：仓储（危险品、煤炭及有污染货物除外）；房屋、场地、机械设备租赁；海运、空运、陆运货物的运输代理业务；货物的装卸、加工、分拣、包装业务；集装箱装箱、拆箱、拼箱、堆存、修箱业务；物流信息平台及咨询服务。
4．被评估企业之四企业名称：天津宝湾国际物流有限公司企业法人营业执照注册号：1201071005969
注册住所：塘沽海洋高新技术开发区聚源路288 号法定代表人：韩桂茂注册资本：肆仟玖佰捌拾万元人民币企业类型：有限责任公司（法人独资）。业务范围：仓储（不含煤炭、危险品及有污染性货物）；房屋、场地、机械设备租赁；劳动服务、装卸搬倒、货物包装服务；海上、航空、陆路国际货物运输代理；集装箱拆箱、拼箱、分拨、堆存、修箱；物流信息、电子平台服务及咨询服务。国家有专营专项规定的按专营专项规定办理。
5．被评估企业之五企业名称：廊坊宝湾国际物流有限公司企业法人营业执照注册号： 131000400002850
注册住所：廊坊市开发区望京大道北段西侧法定代表人：韩桂茂注册资本：伍仟万元人民币实收资本：壹仟万元人民币企业类型：外商投资企业（外商投资企业投资）业务范围：仓储（危险品、煤炭及有污染货物除外），房屋、场地租赁、劳务服务，装卸搬倒，货物包装服务（不含印刷），装箱箱拆箱、拼箱、分拨、修箱；信息的电子平台服务，物流商务信息的咨询服务。
6．被评估企业之六企业名称：南京宝湾国际物流有限公司企业法人营业执照注册号：320121000116890
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注册住所：南京市江宁经济技术开发区建设南路法定代表人：崔伟注册资本：伍仟万元人民币企业类型：有限责任公司(外商投资企业投资)业务范围：从事仓储服务；自有房屋、场地的租赁；仓储机械设备的生产、租赁，空运、陆运货物的运输代理业务，货物的装卸、包装；集装箱拆箱、拼箱业务；物流信息咨询服务
7．被评估企业之七企业名称：沈阳宝湾物流有限公司企业法人营业执照注册号：210113000000042(1-1)注册住所：沈阳市新城子区飞马街1 号法定代表人：任永平注册资本：叁仟万元人民币企业类型：有限责任公司(外商投资企业投资)业务范围：普通货物仓储；自有房屋、场地、机械设备租赁；海运、空运、陆运货物运输代理业务；货物的装卸、包装（涉及前置审批行业凭许可证经营）；集装箱拆箱、拼箱、堆存、修箱业务；物流信息的咨询服务；配送服务。
(二)被评估企业基本情况
1 企业历史沿革
成都龙泉宝湾国际物流有限公司系由深圳赤湾石油基地股份有限公司全额出资组建的有限责任公司，成立于2007 年08 月03 日。出资业经四川同信会计师事务所有限公司出具的川同信会验（2007）第8－1 号验资报告予以验证。
成都新都宝湾国际物流有限公司是由深圳赤湾石油基地股份有限公司全额出资组建的有限责任公司，于2007 年09 月05 日取得成都市工商行政管理局核发的企业法人营业执照。出资业经四川同信会计师事务所有限公司出具的川同信会验（2007 ）第9－1 号验资报告予以验证。
武汉宝湾国际物流有限公司是由深圳赤湾石油基地股份有限公司全额出资组建的有限责任公司，于2007 年06 月29 日取得武汉市工商行政管理局东西湖分局核发的企业法人营业执照。出资业经武汉正远有限责任会计师事务所出具的武正远验字[2007]第062 号验资报告予以验证。
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天津宝湾国际物流有限公司系由深圳赤湾石油基地股份有限公司全额出资组建
的有限责任公司，于2006 年3 月14 日取得天津市工商行政管理局塘沽分局核发的
1201071005969 号企业法人营业执照。出资业经天津市博达有限责任会计师事务所
出具的津博达验内（2006）2-009 号验资报告予以验证。
廊坊宝湾国际物流有限公司系由深圳赤湾石油基地股份有限公司全额出资组建
的有限责任公司，于2006 年11 月2 日取得廊坊市工商行政管理局核发的外企投冀廊
字第131000700010 号企业法人营业执照。廊坊宝湾国际物流有限公司申请登记的注
册资本为5000 万元，第一期应出资人民币壹仟万元,其余部分自公司成立之日起两年
内缴足。第一期出资壹仟万元已于2006 年10 月30 日到位，出资业经廊坊益华会计
师事务所廊会验B 字（2006）第246 号验资报告予以验证。
南京宝湾国际物流有限公司是由深圳赤湾石油基地股份有限公司全额出资组建
的有限责任公司，于2008 年04 月11 日取得南京市江宁区工商行政管理局核发的企
业法人营业执照。出资业经南京永宁会计师事务所有限公司出具的永宁验字[2008]089
号验资报告予以验证。
沈阳宝湾物流有限公司系由深圳赤湾石油基地股份有限公司全额出资组建的有
限责任公司，于 2007 年 10 月 17 日取得沈阳市工商行政管理局核发的
210113000000042 号企业法人营业执照。出资业经辽宁光明会计师事务所有限责任
公司出具的光会内验字（2007）第169 号验资报告予以验证。
2.被评估企业经营情况
被评估的七家企业都是新成立公司，基本未开展业务，无营业收入。
被评估企业评估基准日资产、负债情况见下表：
金额单位：人民币元
成都龙泉宝湾 成都新都宝湾 廊坊宝湾国际 天津宝湾国际物 武汉宝湾国际
单位名称 国际物流有限 国际物流有限 物流有限公司 南京宝湾国际 流有限公司 物流有限公司 沈阳宝湾国际
物流有限公司 物流有限公司
公司 公司
49,478,900.68 29,905,819.37 9,583,739.59 49,969,770.50 166,939,622.36 29,966,924.07 29,765,774.57
总资产
1,185.23 8,529.87 1,344.00 120,774,632.17 0.00 435,882.77
负债 0.00
49,477,715.45 29,897,289.50 9,582,395.59 49,969,770.50 46,164,990.19 29,966,924.07 29,329,891.80
净资产
上表财务数据摘自被评估企业经审计的会计报表，评估基准日审计单位为广东大
华德律会计师事务所，成都龙泉宝湾国际物流有限公司审计报告文号为深华(2008)专
审字364 号、成都新都宝湾国际物流有限公司审计报告文号为深华(2008)专审字363
号、廊坊宝湾国际物流有限公司审计报告文号为深华（2008）专审字367 号、南京宝
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湾国际物流有限公司审计报告文号为深华(2008)专审字368 号、天津宝湾国际物流有
限公司审计报告文号为深华（2008）专审字369 号、武汉宝湾国际物流有限公司审计
报告文号为深华(2008)专审字366 号、沈阳宝湾国际物流有限公司审计报告文号为深
华（2008）审字365 号。
二、评估目的
为深圳赤湾石油基地股份有限公司拟协议转让其所持有的长期投资企业成都龙
泉宝湾国际物流有限公司、成都新都宝湾国际物流有限公司、武汉宝湾国际物流有限
公司、天津宝湾国际物流有限公司、廊坊宝湾国际物流有限公司、南京宝湾国际物流
有限公司、沈阳宝湾物流有限公司各40%股权，提供价值参考依据。
三、评估对象和范围
(一)本次企业价值评估对象为特定经济行为所涉及的股东部分股权。持股人深圳赤湾
石油基地股份有限公司，持有被评估企业股权均为 100%，本次股权转让涉及的股权
为非流通股，股权比例40%( 占注册资本的40%)。
(二) 深圳赤湾石油基地股份有限公司的对外长期投资共13 户，纳入本次评估范围的
是成都龙泉宝湾国际物流有限公司、成都新都宝湾国际物流有限公司、武汉宝湾国际
物流有限公司、天津宝湾国际物流有限公司、廊坊宝湾国际物流有限公司、南京宝湾
国际物流有限公司、沈阳宝湾物流有限公司共7 家公司，评估范围为该7 家公司在评
估基准日的全部资产和负债。具体为：
金额单位：元
成都龙泉宝湾 成都新都宝湾 廊坊宝湾国际 天津宝湾国际物 武汉宝湾国际
单位名称 国际物流有限 国际物流有限 物流有限公司 南京宝湾国际 流有限公司 物流有限公司 沈阳宝湾国际
物流有限公司 物流有限公司
公司 公司
49,478,900.68 29,905,819.37 9,583,739.59 49,969,770.50 166,939,622.36 29,966,924.07 29,765,774.57
总资产
1,185.23 8,529.87 1,344.00 120,774,632.17 0.00 435,882.77
负债 0.00
49,477,715.45 29,897,289.50 9,582,395.59 49,969,770.50 46,164,990.19 29,966,924.07 29,329,891.80
净资产
(基准日会计报表业经广东大华德律会计师事务所审计，审计报告文号分别为：深华
(2008)专审字364 号、深华(2008)专审字363 号、深华（2008）专审字367 号、深华(2008)
专审字368 号、深华(2008)专审字369 号、深华(2008)专审字366、深华(2008)专审字
365)
其中主要土地使用权情况如下：
单位名称 账面净值额 单位 数量 分布地点 产权证状况
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电 话：021-63391088 63391166 （总机）
传 真：021-63391116 邮 编：200002
138,557,456.09 320,489.40
天津宝湾国际物流有限公司 平方米 天津塘沽区聚源路以西 塘单国用（2007 ）第249 号
（2007）第249 号
沈阳宝湾物流有限公司 29,569,929.73 平方米 93,106.67 沈阳市沈北新区新城子乡 沈北国用(2007)第091 号
其中经营情况如下： 016437 号
被投资企业 账面净资产 投资比例 会计核算方法 经营情况
成都龙泉宝湾国际物流有限公司 49,477,715.45 100% 成本法 非正常（无营业收入）
成都新都宝湾国际物流有限公司 29,897,289.50 100% 成本法 非正常（无营业收入）
廊坊宝湾国际物流有限公司 9,582,395.59 100% 成本法 非正常（无营业收入）
南京宝湾国际物流有限公司 49,969,770.50 100% 成本法 非正常（无营业收入）
天津宝湾国际物流有限公司 46,164,990.19 100% 成本法 非正常（无营业收入）
武汉宝湾国际物流有限公司 29,966,924.07 100% 成本法 非正常（无营业收入）
沈阳宝湾国际物流有限公司 29,329,891.80 100% 成本法 非正常（无营业收入）
其中成都龙泉宝湾国际物流有限公司主要实物资产如下：
项 目 账面金额 数量 分布地点 现状、特点
固定资产－运输设备 225,753.16 1 辆 停车场 轿车
－电子设备 45,321.95 9 项 办公场地 办公设备
－在建工程 21,245.84 1 项 生产厂区 物流园区咨询费
其中成都新都宝湾国际物流有限公司主要实物资产如下：
项 目 账面金额 数量 分布地点 现状、特点
固定资产－在建工程 172,357.30 1 项 生产厂区 物流园区咨询费
其中廊坊宝湾国际物流有限公司主要实物资产如下：
项 目 账面金额 数量 分布地点 现状、特点
固定资产－电子设备 6211.31 1 项 办公场地 电脑
其中天津宝湾国际物流有限公司主要实物资产如下：
项 目 账面金额 数量 分布地点 现状、特点
固定资产－运输设备 185,764.44 1 辆 停车场 轿车
－电子设备 24,975.06 4 项 办公场地 办公设备
－在建工程 11,166,558.28 1 项 生产厂区 物流园区建设
其中武汉宝湾国际物流有限公司主要实物资产如下：
☆ 项 目 账面金额 数量 分布地点 现状、特点
固定资产－在建工程 47,800.00 1 项 生产厂区 物流园区咨询费
其中沈阳宝湾物流有限公司主要实物资产如下：
项 目 账面金额 数量 分布地点 现状、特点
固定资产－运输设备 116,800.00 1 辆 停车场 轿车
－电子设备 6,672.65 1 项 办公场地 电脑
－在建工程 33,168.40 1 项 生产厂区 物流园区咨询费
其中南京宝湾国际物流有限公司无实物资产。
成都龙泉宝湾国际物流有限公司、成都新都宝湾国际物流有限公司、武汉宝湾国
- 11- 深圳赤湾石油基地股份有限公司部分资产评估报告书
上海上会资产评估有限公司
地 址：上海市南京东路61号5F
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际物流有限公司、廊坊宝湾国际物流有限公司、南京宝湾国际物流有限公司、沈阳宝湾物流有限公司的注册场地、办公场地和天津宝湾国际物流有限公司的办公场地都为租赁取得，不属评估范围。列入评估范围的各类资产均为正常使用中的资产。各企业的租赁资产的租金已按月支付。
被评估企业无其他账外有形及无形资产。评估范围内的资产均未设置抵押、担保。
委估实物资产均处于正常使用或受控状态。
上述列入评估范围的资产和负债与委托评估时确定的范围一致。四、价值类型及其定义
本次评估选择价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。五、评估基准日
根据委托方和被评估企业的具体情况，为更好地反映委估对象的当前价值，有利于本项目评估目的顺利实现，并尽可能选取与评估目的的实现日接近的财务报告日，委托方与评估机构商定本项目资产评估基准日为2008 月6 月30 日。
本次评估取价标准均为评估基准日有效的取价标准。六、评估原则
资产评估的原则是调节资产评估委托方、被评估企业以及评估业务相关各方在资产评估中相互关系、规范评估行为和业务的准则。根据国家国有资产管理及评估的有关法规，我们遵循的工作原则是：
独立性原则——在评估过程中不受资产业务当事人利益的影响，始终坚持独立的第三者立场。
客观性原则——各项评估参数的选择、预测、推理和逻辑判断以充分的事实为依据，建立在资产、市场和科学技术发展的现实基础上。
科学性原则——在评估过程中根据被评资产的特点和评估目的，选择适用的价值类型和方法，使资产评估结果科学合理。
专业性原则——评估工作由注册资产评估师完成，各类资产由具有丰富经验的工程技术、财务会计等专业人员分别评估或验证，以保证评估结果尽可能客观、公正地反映委估资产的实际价值。
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评估适用的经济原则是贡献原则、替代原则、预期原则以及国家和行业规定的其他公认原则。在贡献原则的指导下，我们综合考虑每项资产在整体资产构成中的重要性，而不是孤立地确定该项资产的价值；替代原则是指当同时存在几种效能相同的资产时，有经验的买方总是会选择购买较低价的产品，因此评估结果将充分地考虑资产的可选择性和替代性；预期原则要求在进行资产评估时必须合理预测资产未来的获利能力和获利能力的有效期限，因为资产的购买者所愿意支付的价格取决于该项资产的未来效用及获利能力。
本项评估所遵循的其他公认的原则主要是资产持续经营原则和产权利益主体变动原则。资产持续经营原则是指评估时假定被评资产将按目前的用途和方式继续使用。产权利益主体变动原则是假设被评资产的权属主体全部或部分地有所改变，从而导致资产的价值将依据新的权利主体为获得该等资产所需花费的货币量来计算。七、评估遵循的资产评估准则
1、《资产评估准则--基本准则》
2、《资产评估职业道德准则》
3、《企业价值评估指导意见》
4、《资产评估准则—业务约定书》
5、《资产评估准则—评估程序》
6、《资产评估准则—评估报告》
7、《资产评估准则—不动产》
8、《资产评估准则—机器设备》
9、《资产评估准则—工作底稿》八、评估依据
(一)法规依据
1、《国有资产评估管理办法》(国务院第91 号令 1991 年)；
2、《国有资产评估管理办法施行细则》(国资办发[1992]第36 号)；
3、《关于转发〈资产评估操作规范意见(试行)〉的通知》(国资办发[1996]23 号)；
4、财政部《关于印发<资产评估报告基本内容与格式的补充规定>的通知》(财评字[1999]302 号)；
5、国务院办公厅《关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》(国办发〔2001〕102 号)；
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6、财政部《国有资产评估项目备案管理办法》(财政部财企[2001]802 号)；
7、国务院《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院2003 第378 号令)；
8、财政部《国有资产评估管理若干问题的规定》》(财政部令[2001]第14 号)；
9、国务院国资委《企业国有产权转让管理暂行规定》(国务院国资委第3 号令)；
10、财政部《关于印发<企业会计制度>的通知》(财政部财会(2000)25 号文)；
11、与评估有关的章程、合同与其他法律文书。
(二)行为依据
1、上海上会资产评估有限公司与深圳赤湾石油基地股份有限公司业务委托书；
2、委托方和被评估企业的评估承诺函。
(三)产权依据
1、成都龙泉宝湾国际物流有限公司、成都新都宝湾国际物流有限公司、武汉宝湾国际物流有限公司、天津宝湾国际物流有限公司、廊坊宝湾国际物流有限公司、南京宝湾国际物流有限公司、沈阳宝湾物流有限公司法人营业执照、组织机构代码证及验资报告；
2、房地产权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；
3、车辆行驶证复印件；
4、房屋租赁协议；
5、基准日审计报告(“深华(2008)专审字363 号”、深华(2008)专审字364 号、深华(2008)专审字365 号、深华(2008)专审字366 号、深华(2008)专审字367 号、深华(2008)专审字368 号、深华(2008)专审字369 号)；
6、四川同信会计师事务所有限公司验资成都龙泉宝湾国际物流有限公司、成都新都宝湾国际物流有限公司并出具川同信会验（2007）第8－1 号、川同信会验（2007）第9－1 号《验资报告》；武汉正远有限责任会计师事务所验资武汉宝湾国际物流有限公司并出具武正远验字[2007]第062 号《验资报告》；天津市博达有限责任会计师事务所验资天津宝湾国际物流有限公司并出具津博达验内（2006）2-009 号《验资报告》；廊坊益华会计师事务所验资廊坊宝湾国际物流有限公司并出具廊会验B 字（2006）第246 号《验资报告》；南京永宁会计师事务所有限公司验资南京宝湾国际物流有限公司并出具川永宁验字[2008]089 号《验资报告》；辽宁光明会计师事务所有限责任公司验资沈阳宝湾物流有限公司并出具光会内验字（2007）第169 号《验资报告》；
7、其他有关产权证明。
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(四)取价依据
1、委托方提供的会计报表和资产清单及其他资料；
2、评估人员现场勘察记录；
3、中国人民银行公布的存贷款利率和汇率；
4、《2007 中国机电设备评估产品价格商情》；；
5、办公用设备现行市场价格行情；
6、评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料。九、评估方法
目前，主要的评估方法有：市场法、收益法、成本法。企业价值评估通常采用收益法和重置成本加和法、市场法进行。一个具有较高获利能力的企业或未来经济效益可持续增长的企业的企业价值评估应当采用收益法。同时企业价值又是由各项有形资产和无形资产共同参与经营运作所形成的综合价值的反映，因此企业价值亦可采用重置成本加和法进行。采用收益现值法评估企业整体资产价值，主要是以企业整体资产未来连续获利为基础，如果依据现有情况和资料无法预测被评估企业企业整体资产未来收益或没有未来收益可预测，则不宜采用收益现值法评估。根据被评估企业及委估资产的上述企业经营财务状况，本次评估不适用收益现值法。而市场法则需要有公开活跃的市场作为基础，参照物及有关指标、技术参数等资料可搜集到。目前国内同类企业的交易案例很少，并且信息不易取得。
根据本次特定经济行为所确定的评估目的及所采用的价值类型，评估对象及获利能力状况，评估时的市场条件，数据资料收集情况及主要技术经济指标参数的取值依据，经适用性判断，确定本次评估适宜采用的方法为成本加和法（资产基础法），即分别求出企业各项资产的评估值并累加求和，再扣减负债评估值得到企业整体资产评估值的一种方法。
成本法评估思路：全部股东权益价值＝各单项资产评估值之和-负债评估值部分股东权益价值＝全部股东权益价值×股权比例各项资产评估方法简介：
(一)货币资金主要按账面核实法进行评估，银行存款采用将评估基准日各银行存款明细账余额与银行对账单核对，确定评估值。
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(二)应收款项的评估
应收款项的评估采用函证或替代审核程序确认账面明细余额的真实性，分析其可回收性，并在此基础上确定评估值。
(三)待摊费用的评估
待摊费用按评估基准日后企业尚存的权益确定评估价值。
(四)固定资产的评估
固定资产机器设备按重置成本法进行评估。
(五)在建工程的评估
在建工程为正常施工工程，建设时间不长的，经现场勘察和审核账表、抽查相关单证后，认为在建工程实际付款进度与完工程度匹配，故评估值按账面值确认。
(六)无形资产的评估
土地使用权的评估采用市场比较法进行评估。市场比较法是根据委托方提供的资料及评估人员实地勘察、市场调查收集的有关资料，选择三个同一地价地段、用途相同、已在公开市场上实际成交的案例作为参照物。然后，通过交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正，计算得出评估对象在评估基准日价值的方法。基本数学模型：
P ＝P ×A×B×D×E
D B
式中：P ―待估宗地价格；
D
P ―比较案例价格；
B
A―待估宗地情况指数／比较案例宗地情况指数
＝正常情况指数／比较案例宗地情况指数
B―待估宗地估价期日地价指数／比较案例宗地交易日期指数
D―待估宗地区域因素条件指数／比较案例宗地区域因素条件指数
E―待估宗地个别因素条件指数／比较案例宗地个别因素条件指数
(七)流动负债的评估
流动负债按实际需要承担的债务进行评估。十、评估程序实施过程和情况
本项目评估过程包括接受委托、资产清查、评定估算、汇总审核、提交报告等。具体程序如下：
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(一)了解委托方、被评估企业、评估目的和评估相关情况，接受评估委托，商定与评估目的相关的评估范围和对象，商定评估基准日，评估机构与委托方订立资产评估业务约定书，并按规定做出承诺，商定评估工作联系和协调方式；
(二)组成评估项目组，拟订评估计划方案，现场调查，并商请被评估企业的配合；
(三)指导被评估企业对委估对象及相关资料进行全面清查、盘点、核实、验证，在此基础上详细填写资产清查评估申报明细表，准备并提供评估所需的各种资料；
(四)到被评估企业及委估资产现场，听取被评估企业有关人员对企业情况及委估对象历史和现状的介绍，查验了解主要委估资产的权属资料、成本资料和使用、管理、改良、保养维修情况，对被评估企业填写的各种资产清查评估明细(申报)表的内容和数额进行实物核对、勘查和检测鉴定，并与被评估企业的账表内容、数据和财会原始凭证进行抽查核对，根据需要进行必要的取证；
(五)根据评估目的、评估现场作业了解的情况、搜集的资料以及被评估企业和委估对象的具体情况选择适当的评估方法和评估计算公式，搜集市场价格信息和相关参数资料，评定估算委估对象的评估值；
(六)根据评估人员对委估对象的初步评估结果，评估项目组进行汇总分析，防止发生偏差、重复和遗漏，对评估初步结果进行调整、修改和完善，并撰写评估说明；
(七)根据评估工作情况和分析调整后的评估结果，征询委托方和被评估企业反馈意见，起草资产评估报告书，经内部三级审核，向委托方出具正式资产评估报告书。十一、评估假设
（一）持续使用假设
本次评估假设被评估企业将按现有的主营业务和经营方针持续经营。评估对象在公开市场上进行交易，且不在非公开市场条件下被迫出售、快速变现。
（二）企业价值评估环境假设
1.被评估企业所遵循有有关法律、法规、政策相对于评估基准日无重大改变；
2.被评估企业所在地的社会环境相对于评估基准日无重大改变；
3.信贷利率及汇率相对于评估基准日无重大改变。
（三）企业资产利用程度假设
本次评估假设被评估企业对其资产按目前的用途和使用方式、规模、频度、环境
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等情况继续使用。
（四）企业资产使用范围假设
本次评估假设纳入评估范围内的资产均为企业占有和使用并为企业生产经营做出贡献，且企业不会将这些资产投入其经营范围以外的其他业务。
（五）企业资产利用效果假设
本次评估假设评估基准日后，被评估企业按现有方式利用其资产将取得与评估基准日相同或相似的经营效果。
（六）其他假设
本次评估未考虑遇有自然力及其他不可抗力因素的影响，也没有考虑特殊交易方式可能对评估结论产生的影响。
本项目的执业注册资产评估师知晓资产的流动性对估价对象价值可能产生重大影响。由于无法获取行业及相关资产产权交易情况资料，缺乏对资产流动性的分析依据，故本次评估中没有考虑资产的流动性对估价对象价值的影响。
本项目的执业注册资产评估师知晓股东部分权益价值并不必然等于股东全部权益价值与股权比例的乘积。由于无法获取行业及相关股权的交易情况资料，且受现行产权交易定价规定的限制，故本次评估中没有考虑少数股权等因素产生的折价和溢价。十二、评估结论
经采用上述评估方法、程序评估，委估对象在评估基准日2008 年6 月30 日的评估结果为：
深圳赤湾石油基地股份有限公司持有的成都龙泉宝湾国际物流有限公司的40%股权价值为19,787,043.96 元。大写人民币壹仟玖佰柒拾捌万柒仟零肆拾叁元玖角陆分。
深圳赤湾石油基地股份有限公司持有的成都新都宝湾国际物流有限公司的40%股权价值为11,958,915.80 元。大写人民币壹仟壹佰玖拾伍万捌仟玖佰壹拾伍元捌角整。
深圳赤湾石油基地股份有限公司持有的廊坊宝湾国际物流有限公司的40%股权价值为3,832,288.11 元。大写人民币叁佰捌拾叁万贰仟贰佰捌拾捌元壹角壹分。
深圳赤湾石油基地股份有限公司持有的南京宝湾国际物流有限公司的 40%股权价值为19,987,908.20 元。大写人民币壹仟玖佰玖拾捌万柒仟玖佰零捌元贰角整。
深圳赤湾石油基地股份有限公司持有的天津宝湾国际物流有限公司的40%股权
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评估价值为28,115,297.96 元。大写人民币贰仟捌佰壹拾壹万伍仟贰佰玖拾柒元玖角陆分。
深圳赤湾石油基地股份有限公司持有的武汉宝湾国际物流有限公司的40%股权价值为11,986,769.63 元。大写人民币壹仟壹佰玖拾捌万陆仟柒佰陆拾玖元陆角叁分。
深圳赤湾石油基地股份有限公司持有的沈阳宝湾物流有限公司的40%股权价值为12,562,548.44元。大写人民币壹仟贰佰伍拾陆万贰仟伍佰肆拾捌元肆角肆分。
以上评估结果合计为：108,230,772.10 元（大写：人民币壹亿零捌佰贰拾叁万零柒佰柒拾贰元壹角整）。
详细评估结论如下表：
资产评估结果汇总表
评估基准日：2008年6月30 日
单位：人民币元
被投资企业 账面价值 调整后帐面值 全部股东权益评估价值 40%股权价值
成都龙泉宝湾国际物流有限公司 49,477,715.45 49,477,715.45 49,467,609.89 19,787,043.96
成都新都宝湾国际物流有限公司 29,897,289.50 29,897,289.50 29,897,289.50 11,958,915.80
廊坊宝湾国际物流有限公司 9,582,395.59 9,582,395.59 9,580,720.28 3,832,288.11
南京宝湾国际物流有限公司 49,969,770.50 49,969,770.50 49,969,770.50 19,987,908.20
天津宝湾国际物流有限公司 46,164,990.19 46,164,990.19 70,288,244.90 28,115,297.96
武汉宝湾国际物流有限公司 29,966,924.07 29,966,924.07 29,966,924.07 11,986,769.63
沈阳宝湾国际物流有限公司 29,329,891.80 29,329,891.80 31,406,371.11 12,562,548.44
汇总 244,388,977.10 244,388,977.10 270,576,930.25 108,230,772.1
评估结论的详细情况见评估明细表。
本评估报告仅为本次特定评估目的提供价值参考意见，没有考虑其他经济行为及衍生的价值依据对评估结论的影响，故本评估报告及评估结论一般不能套用于其他评估目的。十三、特别事项说明
(一)本次评估结果是反映深圳赤湾石油基地股份有限公司所持有的部分被投资企业的部分股权价值在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行(基准日)持续经营条件下的评估价值，没有考虑将来可能发生的抵押、担保等事宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对评估价值的影响，同时本报告书也未考虑国家宏观经济政策发生变化，以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当上述条件以及在本次评估中遵循的公开市场原则和持续经营原则等其他情况发生变化时，评估结果一般会失效。
(二) 对委托方及被评估企业可能存在的影响资产评估值的瑕疵事项，在委托方及被评估企业未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉及无法收集资料的情况
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下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
(三) 本评估报告的结论仅供深圳赤湾石油基地股份有限公司的股东在实施评估目的时作参考。本评估报告及评估结论是依据上述评估假设和限制条件，以及本评估报告中确定的原则、依据、条件、方法和程序得出的结果，若上述前提条件发生变化时，本评估报告及评估结论一般会自行失效。
(四) 成都龙泉宝湾国际物流有限公司、成都新都宝湾国际物流有限公司、武汉宝湾国际物流有限公司、廊坊宝湾国际物流有限公司、南京宝湾国际物流有限公司、沈阳宝湾物流有限公司的注册场地、办公场地和天津宝湾国际物流有限公司的办公场地都为租赁。
(五) 天津宝湾国际物流有限公司购买320,489.40 平方米土地使用权且已支付土地出让金，根据与天津塘沽海洋高新技术开发区管委会签订的《投资协议》，已一次性收到财政补贴收入63,777,390.60 元，按《企业会计准则第16 号——政府补助》，扣除企业所得税后47,833,042.95 元作递延收益。按相关规定本次评估值为零。
(六) 沈阳宝湾国际物流有限公司所拥有的93,106.67 平方米土地。至评估基准日尚未开发。成都龙泉宝湾国际物流有限公司于2007 年12 月与成都龙泉驿区国土资源局签订《国有土地出让合同》取得国有土地214,268.6 平方米，至评估基准日尚未取得国有土地使用证。
(七) 本项目的执业注册资产评估师知晓资产的流动性对估价对象价值可能产生重大影响。由于无法获取行业及相关资产产权交易情况资料，缺乏对资产流动性的分析依据，故本次评估中没有考虑资产的流动性对估价对象价值的影响。
(八) 本项目的执业注册资产评估师知晓股东部分权益价值并不必然等于股东全部权益价值与股权比例的乘积。由于无法获取行业及相关股权的交易情况资料，且受现行产权交易定价规定的限制，故本次评估中没有考虑少数股权等因素产生的折价。
(九) 评估基准日至评估报告提出日，委托方及资产占有方未提供，评估人员也未获悉委托方与被评估企业有重大事项需说明。由于评估目的实施日与评估基准日不同，企业净资产在此期间会发生变化，从而对企业价值产生影响。评估人员建议报告使用者在可能的情况下评估结果随时间作修正。
(十二) 本项评估对与企业价值的评估增减值可能存在的相关联的税赋未作考虑。
上述事项，我们提请有关报告使用者在使用报告时予以关注。
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十四、评估报告使用限制
本报告仅供委托方为本报告所列明的评估目的服务和送交财产评估主管部门审查使用，本评估报告的使用权归委托方所有。除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得注册资产评估师及其所在评估机构同意，评估报告不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托评估机构不承担责任。
本评估报告的使用者限制为：
(一)委托方股东；
(二)被评估企业及与本次股权转让行为的相关的责任方以及产权交易机构；
(三)国家法律、法规规定的评估报告使用者。十五、评估报告提出日期
本评估报告提出日期为2008 年9 月5 日。按现行有关规定，本评估报告有效期为壹年，即有效期从资产评估基准日2008 年6 月30 日至2009 年6 月29 日止。
上海上会资产评估有限公司 总评估师：陈晓松
法定代表人：梅惠民
注册资产评估师： 倪峰
注册资产评估师：郑重明
2008 年9 月5 日
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附件
1、委托方和被评估企业的营业执照复印件；
2、四川同信会计师事务所有限公司验资成都龙泉宝湾国际物流有限公司、成都新都宝湾国际物流有限公司并出具川同信会验（2007）第8－1 号、川同信会验（2007）第9－1 号《验资报告》；武汉正远有限责任会计师事务所验资武汉宝湾国际物流有限公司并出具武正远验字[2007]第062 号《验资报告》；天津市博达有限责任会计师事务所验资天津宝湾国际物流有限公司并出具津博达验内（2006）2-009 号《验资报告》；廊坊益华会计师事务所验资廊坊宝湾国际物流有限公司并出具廊会验B 字（2006）第246 号《验资报告》；南京永宁会计师事务所有限公司验资南京宝湾国际物流有限公司并出具川永宁验字[2008]089号《验资报告》；辽宁光明会计师事务所有限责任公司验资沈阳宝湾物流有限公司并出具光会内验字（2007）第169 号《验资报告》；
3、评估基准日审计报告复印件“深华(2008)专审字363 号”、深华(2008)专审字364
号、深华(2008)专审字365 号、深华(2008)专审字366 号、深华(2008)专审字367 号、深华(2008)专审字368 号、深华(2008)专审字369 号；
4、沈北国用(2007)第091 号土地证；
5、塘单国用（2007）第249 号土地权证；
6、车辆行驶证复印件；
7、被评估企业的承诺函；
8、资产评估机构和资产评估人员的承诺函；
9、资产评估机构资格证书复印件；
10、评估人员资质证书复印件；
11、资产评估机构企业法人营业执照复印件；
12、资产评估业务约定书复印件。
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