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深深房A(000029)经营总结    日期:
截止日期2019-06-30
信息来源2019中期报告
经营评述
    经营情况讨论与分析
    一、概述
    (一)报告期经营情况简介
    2019年以来,面对国内外复杂多变的经济形势,中国经济运行延续了总体平稳、稳中有
    进的发展态势,主要宏观经济指标保持在合理区间,供给侧结构性改革持续推进,推动高质量发展;国内房地产市场持续调控,行业整体仍承受较大压力。公司在持续推进重大资产重组工作的同时,坚持精心谋划发展战略、精耕细作抓好主业经营、精打细算强化成本控制、精益求精提升管控水平的经营管理思路,加大力度推进项目建设和销售,谋求公司持续稳定发展。
    报告期内,公司上下一心,团结协作,稳步推进项目建设,实现营业收入12.51亿元,同比减少5.02%;利润总额4.46亿元,同比增长1.28%;归属于上市公司股东的净利润3.33亿元,同比增长1.24%。截至2019年6月30日,公司归属于上市公司股东的净资产34.63亿元,较上年度末增长3.93%。
    1、公司专注于住宅地产开发经营,努力打造专业化、高素质开发团队,持续完善项目开
    发管理制度和管控流程,主业运营能力不断增强,核心竞争力持续提升。报告期内公司重点项目聚焦深圳和汕头两地,狠抓产品质量和进度,及时调整营销策略,项目开发销售进度基本符合预期,主业开发经营良性有序。
    2、报告期内本公司在建在售的房地产项目主要有传麒景苑、翠林苑、传麒东湖名苑、汕
    头天悦湾等项目,详细情况如下:
    项目名称 区域 业态 状态权益比例
    占地面积(㎡)计容建筑面积
    (㎡)已完工建筑面积(㎡)预计总投资金额(万元)累计已投资金额(万元)
    传麒景苑 深圳 公寓 在售 49% 4243.34 43156 43156 24865 20023
    翠林苑 深圳 住宅 在售 100% 16424.29 60450 60450 57000 51634
    天悦湾一期 汕头 住宅 在售 100% 31167.50 153470 153470 79801 68983
    天悦湾二期 汕头 住宅 在建 100% 33361.70 127661 0 65485 20802
    传麒东湖名苑 深圳 住宅 在建 100% 5889.70 34073 0 51000 36723
    3、公司的房地产储备情况。报告期内,公司累计持有的待开发土地面积如下:
    项目名称 区域 累计持有待开发土地面积(㎡) 计容建筑面积(㎡)
    新峰大厦 汕头 5920 26640
    合计 5920 26640
    注:本公司房地产项目未涉及一级土地开发。
    (二)2019年上半年经营管理回顾
    1、公司基本面良好,现金流充裕,财务状况稳健,2019年5月下旬实施了2018年度现金分红。
    2、主业项目开发进展顺利。公司持续完善了开发管理体系,重视安全生产,加强成本控制,报告期内公司房地产在建项目均完成计划进度。翠林苑已完成初始登记;传麒景苑圆满完成了精装修工程;传麒东湖名苑已完成工程施工,正在办理竣工验收相关手续;汕头天悦
    湾二期工程建设已完成桩基、基坑围护工程,项目施工按计划推进。
    3、房产销售总体情况良好。公司紧密关注政策及市场动态,及时调整营销策略,项目销
    售总体情况良好。传麒景苑已基本售罄;传麒东湖名苑销售率约10%;翠林苑销售率约80%,
    天悦湾一期住宅销售率约35%。
    (1)报告期主要房地产项目结转销售情况
    单位:万元
    区域 营业收入 营业成本 营业毛利 毛利率(%)
    传麒景苑 深圳 79580 11268 68312 85.84
    翠林苑 深圳 11185 3078 8107 72.48
    天悦湾一期 深圳 6783 5348 1435 21.16
    汕头悦景东方 汕头 182 135 47 25.82
    汕头金叶岛 汕头 599 234 365 60.93
    合 计 98329 20063 78266 79.60
    (2)报告期房地产项目销售情况
    单位:平方米
    序号 项目名称 开盘时间 权益比例 区域 年初可供销售面积本期实际销售面积本期结算面积
    1 传麒景苑 2018.10 49% 深圳 18011 16125 12006
    2 翠林苑 2017.6 100% 深圳 12733 4026 3256
    3 传麒东湖名苑 2018.12 100% 深圳 32762 2772
    4 天悦湾一期 2016.10 100% 汕头 122085 11566 12203
    5 悦景东方尾盘 2013.12 100% 汕头 944 211
    6 金叶岛尾盘 1996.7 100% 汕头 3408 916 526
    总 计 189943 35405 28202
    4、企业管理不断改善,内部挖潜提升效益。所属企业强化与集团主业战略协同,且基本
    实现时间过半,利润过半;公司利用闲置资金购买银行结构性存款,资金使用效率得到有效提升;上半年六项重点监控费用同比降低9.2%。
    5、房地产出租情况稳定,租金价格稳中有升,出租率和租金回收率良好。主要出租项目
    情况如下:
    单位:平方米
    区域 楼宇名称 可租面积 已租面积 出租率 业态 土地权属 权益比例
    深圳 房地产大厦 3413.88 3413.88 100% 商业 本公司 100%
    深圳 国商大厦北座 4819.71 4819.71 100% 商业 本公司 100%
    深圳 海燕大厦 22475.47 22475.47 100% 商业 本公司 100%
    深圳 深房广场 61005.94 49750.84 81.55% 写字楼 本公司 100%
    深房广场裙楼 19903.30 19825.30 99.61% 商业 本公司 100%
    深圳 文锦花园 3531.60 3531.60 100% 商业 本公司 100%
    合 计 115159.90 103816.80
    6、资产重组工作持续推进。
    公司重大资产重组方案仍需跟监管部门进行反复的沟通及进一步的商讨、论证和完善,尽职调查材料更新、补充审计和评估等相关基础工作均在同步推进和准备之中。
    二、主营业务分析
    参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。
    主要财务数据同比变动情况
    单位:人民币元
    本报告期 上年同期 同比增减 变动原因
    营业收入 1251337802.57 1317541631.35 -5.02% 主要是房地产销售结转同比有所减少所致。
    营业成本 437127976.25 540417491.41 -19.11% 主要是房地产结转面积同比减少所致。
    销售费用 18474060.33 37167133.77 -50.29% 主要是房地产销售佣金及广告费减少所致。
    管理费用 30812771.33 31736200.85 -2.91%
    财务费用 -6626259.12 -8611669.10 23.05%
    主要是公司用于定期的存款资金量同比减少,利息收入减少所致。
    所得税费用 112729793.86 111169717.28 1.40% 利润增加计提相应所得税所致。
    经营活动产生的现金流量净额 685675245.10 594728129.67 15.29%主要是销售商品提供劳务收到的现金增加所致。
    投资活动产生的现金流量净额 -388696596.57 -599344168.71 35.15%
    主要是银行结构性存款所致,上年同期购买 6亿元,今年上半年到期收回 9亿元,同时又购
    进 13亿元。
    筹资活动产生的现金流量净额 -204332000.00 -133528938.06 -53.02%
    主要是上年同期为偿还银行借款,今年为现金分红。
    现金及现金等价物净增加额 91958457.22 -138128390.84 166.57% 主要是销售商品、购买银行结构性存款、归还借款、现金分红共同影响所致。
    投资收益 14288098.55 827100.00 1627.49%主要是按时间段计算应收银行结构性存款理财收益。
    公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
    □ 适用 √ 不适用公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
    主营业务构成情况
    单位:人民币元
    营业收入 营业成本 毛利率营业收入比上年同期增减营业成本比上年同期增减毛利率比上年同期增减分行业
    房地产 983278946.94 200636695.31 79.60% -6.02% -33.74% 8.54%
    工程施工 149651610.68 144088214.48 3.72% -0.66% 0.19% -0.81%
    租赁 32096693.65 13639174.54 57.51% 8.19% 0.73% 3.15%
    物业管理 77686206.46 71075899.35 8.51% -4.63% -7.22% 2.55%
    其他 25797028.12 21071227.42 18.32% 40.99% 105.76% -25.71%
    小计 1268510485.85 450511211.10 64.49% -4.36% -17.64% 5.73%
    减:内部抵销数 -17172683.28 -13383234.85 22.07% 94.94% 102.72% -2.99%
    合计 1251337802.57 437127976.25 65.07% -5.02% -19.11% 6.08%分产品
    住宅 182142033.38 84262841.13 53.74% -82.55% -72.06% -17.37%
    公寓 795797573.30 112683722.85 85.84%
    商铺及车位 6456714.32 2572757.27 60.15% 168.85% 105.03% 60.15%
    其他 284114164.85 250991889.85 11.66% 0.58% 2.25% -1.44%
    小计 1268510485.85 450511211.10 64.49% -4.53% -17.83% 5.75%
    内部交易抵消 -17172683.28 -13383234.85 22.07% 94.94% 102.72% -2.99%
    合计 1251337802.57 437127976.25 65.07% -5.20% -19.30% 6.10%分地区
    广东省 1159203610.43 345789647.14 70.17% -9.53% -31.28% 9.44%
    其他 108983973.87 104721563.96 3.91% 131.23% 132.27% -0.43%
    境外 322901.55 100.00% 12.20% 0.00%
    小计 1268510485.85 450511211.10 64.49% -4.53% -17.83% 5.75%
    减:内部抵销数 -17172683.28 -13383234.85 22.07% 94.94% 102.72% -2.99%
    合计 1251337802.57 437127976.25 65.07% -5.20% -19.30% 6.10%
    三、非主营业务分析
    □ 适用 √ 不适用
    四、资产及负债状况
    1、资产构成重大变动情况
    单位:人民币元
    本报告期末 上年同期末
    比重增减 重大变动说明金额占总资产比例
    金额 占总资产比例
    货币资金 1240480893.15 24.47% 1068660665.62 23.66% 0.81%
    应收账款 39421868.07 0.78% 336114447.24 7.44% -6.66% 收到银行按揭款所致
    存货 1602436237.11 31.61% 1677853797.04 37.15% -5.54% 房地产结转所致
    投资性房地产 611746542.66 12.07% 635361225.57 14.07% -2.00%
    长期股权投资 12561107.24 0.25% 29888661.65 0.66% -0.41%
    固定资产 31903409.26 0.63% 35921711.70 0.80% -0.17%
    短期借款 21334705.19 0.42% 51374540.56 1.14% -0.72%
    长期借款 0.00% 17783500.00 0.39% -0.39%
    其他流动资产 1366218063.59 26.95% 604214106.70 13.38% 13.57% 购买银行结构性存款所致
    2、以公允价值计量的资产和负债
    □ 适用 √ 不适用
    3、截至报告期末的资产权利受限情况
    项目 期末账面价值 受限原因
    应收账款 21334705.19 短期借款质押
    合计 21334705.19 --
    五、投资状况分析
    1、总体情况
    □ 适用 √ 不适用
    、报告期内获取的重大的股权投资情况
    □ 适用 √ 不适用
    3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
    □ 适用 √ 不适用
    4、金融资产投资
    (1)证券投资情况
    □ 适用 √ 不适用公司报告期不存在证券投资。
    (2)衍生品投资情况
    □ 适用 √ 不适用公司报告期不存在衍生品投资。
    六、重大资产和股权出售
    1、出售重大资产情况
    □ 适用 √ 不适用公司报告期未出售重大资产。
    2、出售重大股权情况
    □ 适用 √ 不适用
    七、主要控股参股公司分析
    √ 适用 □ 不适用
    主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
    单位:人民币元
    公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润深圳市深房集团龙岗开发有限公司
    子公司 房地产开发
    30000000.0
    0
    535642496.
    46
    84588017.8
    1
    112185340.
    95
    50772634.3
    3
    38124475.7
    5
    汕头市华林房产开 子公司 房地产开发 91226120.4 207170746. 100603966. 5968142.89 90062.60 67546.96
    发有限公司 4 48 14汕头市华峰房地产开发有限公司
    子公司 房地产开发
    80000000.0
    0
    854456185.
    14
    26134921.7
    5
    67830745.9
    9
    -7436466.1
    9
    -5577349.6
    3美国长城地产有限公司
    子公司 租赁 2051146.00
    19244284.8
    0
    -87159436.
    14
    322901.55 -59435.04 -59435.04深圳圳通工程有限公司
    子公司 安装施工
    10000000.0
    0
    168555859.
    55
    27569075.3
    3
    150312096.
    59
    440467.94 440467.94深圳市物业管理有限公司
    子公司 物业管理 7250000.00
    106956005.
    66
    29173301.0
    0
    80509528.3
    8
    3274259.95 2677980.81深圳海燕大酒店有限公司
    子公司 酒店服务
    30000000.0
    0
    52464060.1
    0
    45612768.8
    1
    13025431.1
    6
    4009718.82 3794881.45深圳市华展建设监理有限公司
    子公司 监理 8000000.00 8848922.15 8656183.13 909540.63 -164549.83 -164549.83
    新峰企业有限公司 子公司 投资、管理 502335.00
    123158784.
    99
    -449236940
    .16
    2572569.79 343349.56 62664.44报告期内取得和处置子公司的情况
    □ 适用 √ 不适用主要控股参股公司情况说明
    1、除公司本部外,所属子公司从事房地产开发业务的主要有:深圳市深房集团龙岗开发有限
    公司、汕头市华林房产开发有限公司、汕头市华峰房地产开发有限公司。深圳市深房集团龙岗开发有限公司负责开发的翠林苑项目在2019年上半年结转收入1.12亿元,占公司房地产板块收入的11%,利润总额占集团合并利润的11%。汕头市华林房产开发有限公司开发的金叶岛、悦景东方项目为尾盘现楼销售,销售量与结转量占比较小;汕头市华峰房地产开发有限公司负责开发天悦湾项目(分一、二期),其中天悦湾一期于2016年10月开盘销售,二期于
    2018年11月动工建设,一期项目截至目前销售率40%,公司2019年上半年亏损的主要原因一
    是销售进度未达预期,二是支付内部借款利息所致。
    2、深圳圳通工程有限公司从事建筑安装维修业务,2019年上半年营业收入15031万元,占集
    团营业收入的12%。
    3、深圳市物业管理有限公司从事物业管理行业,业务基本稳定,2019年上半年营业收入8051万元,占公司营业收入的6%。
    八、公司控制的结构化主体情况
    □ 适用 √ 不适用
    九、对 2019年 1-9月经营业绩的预计预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明
    □ 适用 √ 不适用
    十、公司面临的风险和应对措施
    1、公司面临的风险
    (1)宏观经济环境风险。今年以来,我国坚持稳中求进工作总基调,国内经济运行保持
    在合理区间;但中美贸易争端尚在持续,全球经济形势仍然复杂严峻,经济下行压力难以在短期内得到缓解。
    (2)房地产行业政策风险。国家对房地产行业坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制不将房地产作为短期刺激经济的手段。一定程度上加大了客户的观望情绪,对公司主业开发销售造成一定影响。
    (3)主业开发经营风险。受重大资产重组工作影响,公司未新增土地储备,目前的土地储备有限;公司汕头天悦湾项目一期销售进度有所滞后。
    (4)资产重组潜在风险。公司重大资产重组因涉及深圳市国有企业改革,交易结构较为复杂,拟购买的标的资产系行业龙头类资产,资产规模较大,属于重大无先例事项,股票自
    2016年9月14日起停牌至今已近3年。目前重组尽职调查材料更新及补充审计、评估等工作均
    在同步推进,相关事项尚存在较大的不确定性,敬请广大投资者注意投资风险。
    2、应对措施
    一是持续关注国际国内宏观经济形势和行业动态,审时度势,灵活制定应对策略。
    二是进一步提升主业开发能力和管理水平,加大项目营销力度,确保公司基本面稳定。
    三是适时适度增加土地储备,确保公司未来可持续发展。
    四是会同重组各方,加强与监管机构的沟通,持续全力推进重大资产重组工作进程。

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