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城投控股(600649)经营总结    日期:
截止日期2020-06-30
信息来源2020中期报告
经营评述
    经营情况的讨论与分析
    一、经营情况的讨论与分析
    2020年上半年,我国经济经受住了新冠疫情的冲击,展现出较强的韧性。根据国家统计局数据显示,上半年国内生产总值 456614亿元,按可比价格计算,同比下降 1.6%。分季度看,一季度同比下降 6.8%,二季度同比增长 3.2%,在全球范围内率先实现经济复苏。
    报告期内,在公司董事会的坚强领导下,在公司全体人员的共同努力下,面对疫情的考验,抓进度,重管理,有序复工复产,各项业务进展情况如下:
    1、地产开发业务
    公司 2020年 3月基本实现全面复工复产,通过复工前充分准备和计划组织,复工后狠抓进度管理,尽力弥补了疫情影响。报告期内完成新开工面积 44.9万平方米。
    报告期内,置地集团加快推进在建项目节点。租赁住宅项目:新江湾城 D4、扶苏路项目进行地下结构施工,浦江镇项目出±0.00;保障房项目:九星 10-04 保障房完成二结构,进行装饰装修及安装工程和室外总体施工;商品房项目:露香园低区进行二结构、外立面和精装修样板房施工;朱泾水上新村项目取得施工许可证;洞泾新农河商品房项目出±0.00,首批销售别墅和洋房
    产品大部分完成结构封顶;朱家角一期进行装饰和室外总体施工,6 月下旬示范区对外开放;商办项目:湾谷科技园完成项目综合验收备案。长三角项目:黄山一期和二期结构封顶,一期取得预售许可证;江阴 PPP 项目重点进行建设合规性手续办理等开工准备工作。
    报告期内,置地集团获取金山朱泾水上新村地块,新增项目储备 15.3万平方米。
    2、地产运营业务
    公司地产运营板块进一步优化职能架构,加快组建专业团队,完善各业务板块平台功能,持续提高业务流程标准化和精细化程度,打造优质、高效的运营服务体系。
    报告期内,租赁房运营业务取得突破性进展。“城投宽庭·湾谷社区”5月开放试住并于 6月试运营,标志着“城投宽庭”租赁房正式迎来客户群体。下半年将进一步落实湾谷社区的运营管理和“城投宽庭”租赁房品牌的推广建设,实现品牌价值的提升和对运营业务的赋能。
    报告期内,为加快项目销售去化,置业经营在不动产销售方面下足功夫,根据公司现有不同项目的设计理念、目标客户制定了不同的营销策略,全力推进露香园低区、青浦璟雲里、湾谷二期办公楼以及黄山高铁新城一期项目的营销推广和销售工作,加大资金回笼力度;因势利导,精准施策,进一步细化和完善存量资产处置工作。
    同时,公司的不动产运营方面在疫情期间保持了相对稳定的出租率,城投控股大厦出租率约
    66%,露香园服务式公寓出租率 73%。报告期间,响应上海市国资委,共同抗击疫情,帮助中小商
    户度过难关,公司共减免中小商户 2、3月租金总计约 796万元,免租面积总计约 5万平方米。
    3、投资业务报告期内,公司做好对已投项目的投后管理,完成对各项目的后续出资。共计收到投资分红
    约 3505.37万元。截至本报告期末,公司持有的已上市证券市值约为 45.4亿元。
    报告期内,公司旗下诚鼎基金围绕数字城投,聚焦新一代信息技术赋能的智慧城市、绿色城市和城市更新产业链,新增投资项目 4个,新增项目投资金额 4.11亿元,为上市公司贡献利润
    3246.64万元。
    二、报告期内主要经营情况
    (一) 主营业务分析
    1 财务报表相关科目变动分析表
    单位:元 币种:人民币
    科目 本期数 上年同期数 变动比例(%)
    营业收入 143895399.16 1822991161.00 -92.11
    营业成本 41488055.85 1589438765.94 -97.39
    税金及附加 44054376.23 -37295345.79 218.12
    销售费用 15205925.90 14842860.26 2.45
    管理费用 42771914.78 31805636.53 34.48
    财务费用 33150576.58 16343420.60 102.84
    公允价值变动损益 29107547.21 42482054.49 -31.48
    投资收益 177655209.11 241016098.52 -26.29
    营业外收入 10656991.30 25941076.00 -58.92
    经营活动产生的现金流量净额 -3565395324.91 -4008912884.22 11.06
    投资活动产生的现金流量净额 -135594673.62 124023816.17 -209.33
    筹资活动产生的现金流量净额 4601067106.42 2976936580.94 54.56
    ① 营业收入变动原因说明:营业收入同比减少 167909.58万元,主要是由于房产销售收入同比减少所致;
    ② 营业成本变动原因说明:营业成本同比减少 154795.07万元,主要是由于房产销售成本同比减少所致;
    ③ 税金及附加变动原因说明:税金及附加同比增加 8134.97万元,主要是由于上年同期依据税审报告合理预估冲回房产销售相关税费所致;
    ④ 管理费用变动原因说明:管理费用同比增加 1096.63 万元,主要是由于公司 2019年设立的全资子公司置业经营进入正式运营增加的管理费用所致;
    ⑤ 财务费用变动原因说明:财务费用同比增加 1680.72 万元,主要是由于利息支出同比增加所致;
    ⑥ 公允价值变动损益原因说明: 公允价值变动收益同比减少 1337.45万元,主要是由于公司持有的金融资产公允价值变动收益同比减少所致;
    ⑧ 营业外收入变动原因说明:营业外收入同比减少 1528.41万元,主要是由于较去年同期收到财政扶持资金减少所致;
    ⑨ 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明:经营活动产生的现金流量净额同比增加
    44351.76万元,主要是由于销售回笼同比减少所致;
    ⑩ 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明:投资活动产生的现金流量净额同比减少
    25961.85万元,主要是公司所属子公司江阴项目公司 BOT项目产生投入支出、长租房装修费以及股权投资支出增加所致;
    ? 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明:筹资活动产生的现金流量净额同比增加
    162413.05万元,主要是由于报告期对外借款同比增加所致。
    2 其他
    (1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
    √适用 □不适用
    单位:元 币种:人民币
    项目 本期发生额占利润总额比例上期发生额占利润总额比例占比增减变动说明
    主营业务利润 -32535696.97 -17.60% 207849040.69 40.18% -57.78%本期较上年同期主营业务利润减少系公司现有房产项目尚未达到销售条件,本期未有大额销售结转;响应上海市国资委号召,共同抗击疫情,帮助中小商户度过难关,本公司减免中小商户 2、3月租金,叠加疫情影响部分商户退租以及长租房
    投入运营使得房产租赁业务较上年同期营业利润下降。
    公允价值变动收益
    29107547.21 15.75% 42482054.49 8.21% 7.54%不适用
    投资收益 177655209.11 96.10% 241016098.52 46.60% 49.50%本期投资收益占比较上年同期增加系主营业务利润占比减少所致
    营业外利润 10635178.04 5.75% 25884910.29 5.00% 0.75% 不适用
    (2) 其他
    √适用 □不适用
    主营业务分行业、分产品情况单位:元 币种:人民币主营业务分行业情况
    分行业 营业收入 营业成本 毛利率(%)营业收入比
    上年增减(%)营业成本比上
    年增减(%)毛利率比上
    年增减(%)房地产业务收入
    126155842.94 30210424.94 76.05 -92.99 -98.09 63.88
    其他 6288337.22 5091895.02 19.03 4.02 14.18 -7.21
    主营业务分行业和分产品情况的说明:
    房地产销售业务营业收入和营业成本较上年同期减少系公司现有房产项目尚未达到销售条件,较上年同期未有大额销售收入结转;毛利率较上年同期增加系本期老房产项目的商品房尾盘实现
    销售以及本期结算保障房项目由对方承担的税费,因此本期毛利率增加。
    主营业务分地区情况
    单位:元 币种:人民币
    地区 营业收入 营业收入比上年增减(%)
    上海 132444180.16 -92.67
    合计 132444180.16 -92.67
    主营业务分地区情况的说明:
    上述主营业务以资产所在地为分地区标准。
    (二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
    □适用 √不适用
    (三) 资产、负债情况分析
    √适用 □不适用
    1. 资产及负债状况
    2020年 6月 30日与 2019年 6月 30日资产占比以及变动情况
    单位:元
    项目名称 本期期末数本期期末数占总资产的比例
    (%)上年同期期末数上年同期期末数占总资产的比例(%)本期期末金额较上年同期期末变动比例(%)
    货币资金 4995436133.30 11.33 4094890831.96 10.66 21.99
    交易性金融资产 231480862.50 0.52 1417587875.45 3.69 -83.67
    应收账款 180642485.20 0.41 43324804.26 0.11 316.95
    应收股利 45752529.22 0.10 66378617.81 0.17 -31.07
    存货 27503322504.71 62.36 22580422395.07 58.78 21.80
    长期股权投资 6338927351.38 14.37 5929846961.50 15.44 6.90
    其他非流动金融资产 742605229.68 1.68 - 0.00 100.00
    长期待摊费用 102323975.05 0.23 451477.85 0.00 22564.23
    投资性房地产 1589092143.84 3.60 1632733718.40 4.25 -2.67
    短期借款 2820100000.00 6.39 1380000000.00 3.59 104.36
    应付账款 2015893224.81 4.57 1711783336.42 4.46 17.77
    预收账款 - 0.00 2928514720.85 7.62 -100.00
    合同负债 1955572118.56 4.43 - 0.00 100.00
    应交税费 366552301.82 0.83 670145322.73 1.74 -45.30
    应付利息 61999311.28 0.14 58058817.23 0.15 6.79
    应付股利 191273161.96 0.43 136252033.07 0.35 40.38
    一年内到期的非流动负债 662100000.00 1.50 1026000000.00 2.67 -35.47
    长期借款 10096414631.46 22.89 4598377264.07 11.97 119.56
    应付债券 3974085763.80 9.01 3978331163.41 10.36 -0.11其他说明
    ① 交易性金融资产较上年同期减少 118610.70万元,主要是公司根据金融资产流动性将基金以及 IPO项目重分类至其他非流动金融资产;
    ② 应收账款较上年同期增加 13.731.77万元,主要是公司应收货款增加所致;
    ③ 应收股利较上年同期减少 2062.61万元,主要是已在报告期收到上市公司现金分红;
    ④ 长期待摊费用较上年同期增加 10187.25万元,主要是由于报告期长租房项目装修支出增加所致;
    ⑤ 其他非流动金融资产较上年同期增加 74260.52万元,主要是由于公司根据金融资产流动性将基金以及 IPO项目从交易性金融资产重分类至其他非流动金融资产;
    ⑥ 短期借款较上年同期增加 144010.00万元,主要是由于报告期对外借款增加所致;
    ⑦ 预收账款较上年同期减少 292851.47万元,主要是本期依据新收入准则相关规定,将预收货款转入合同负债所致。
    ⑧ 合同负债较上年同期增加 195557.21万元,主要是本期依据新收入准则相关规定,由预收账款转入所致。
    ⑨ 应交税费较上年同期减少 30359.30万元,主要是由于报告期房产业务较上年同期下降使得相应房产业务税金计提的应交税款减少所致;
    ⑩ 应付利息较上年同期增加 394.05万元,主要是本期带息负债增加所计提的应付利息;
    ? 应付股利较上年同期增加 5502.11万元,主要是本期应付普通股股息增加所致;
    ? 一年内到期的非流动负债较上年同期减少 36390 万元,主要是由于报告期归还到期的信托借款所致;
    ? 长期借款较上年同期增加 549803.74万元,主要是由于报告期对外借款增加所致。
    除上述①—?的资产负债项目外,表中公司所列其他主要资产和负债项目占比及变动率都无较大变化。
    2. 截至报告期末主要资产受限情况
    √适用 □不适用报告期末,公司所有权受限资产主要是金融机构借款而设定的抵押资产,涉及银行存款、其他货币资金、应收账款、存货和投资性房地产。具体内容可参见“第十节 财务报告\七、合并财务报表项目注释\1、货币资金;3、应收账款;6、存货;11、投资性房地产”。
    3. 其他说明
    □适用 √不适用
    (四) 投资状况分析
    1、 对外股权投资总体分析
    √适用 □不适用报告期,公司对外投资 9199 万元,较上年同期增加 8697万元,变动率为 1733.50%。
    (1) 重大的股权投资
    √适用 □不适用
    单位:人民币元
    被投资公司的名称 企业类型 主要业务 投资期限资金来源占被投资单位权益比例
    本期投资金额 累计投资金额无锡诚鼎智慧城市创业股权投资
    合伙企业(有限合伙)合伙企业
    股权投资、投资管理
    约定期限 自筹 29.6736% 90000000.00 180000000.00
    (2) 重大的非股权投资
    □适用 √不适用
    (3) 以公允价值计量的金融资产
    √适用 □不适用
    1) 持有上市公司股权及资管计划情况
    证券代码 证券简称 投资成本占该公司股权比例(%)
    期末账面价值 公允价值变动损益 现金分红收益 会计核算科目资金来源
    600834 申通地铁 9277406.64 1.75 104180862.50 44005996.32 166689.38 交易性金融资产 自筹不适用
    诺德基金千金 175号管理资产管理计划(注①)
    150834049.50 不适用 127300000.00 -24100000.00 1400000.00 交易性金融资产 自筹
    合计 **** 160111456.14 / 231480862.50 19905996.32 1758382.17 / /
    注①:本公司下属子公司上海城投控股投资有限公司购买的诺德基金千金 175号管理资产管理计划该计划持有国投资本股票 10000000股。
    2) 其他非流动金融资产
    被投资公司的名称 投资成本占该公司股权比例
    (%)
    期末账面价值 公允价值变动损益 现金分红收益当年增资(减资以“-”号表示)会计核算科目资金来源上海诚鼎创盈投资合伙企业(有限合伙)合伙协议
    3217884.00 26.62 10298620.94 3857433.26
    -29277567.0
    0其他非流动金融资产自筹
    弘毅贰零壹伍(上海)投
    资中心(有限合伙)
    379425589.00 11.14 368508334.00 42757978.43 1989071.00其他非流动金融资产自筹
    广州银行股份有限公司 466668000.00 1.27 363798274.74 -37413860.80 16390000.00其他非流动金融资产自筹
    合计 849311473.00 / 742605229.68 9201550.89 16390000.00
    -27288496.0
    0
    / /
    (五) 房地产行业经营性信息分析
    1. 报告期内房地产储备情况序号持有待开发土地的区域持有待开发土地
    的面积(平方米)
    一级土地整理
    面积(平方米)规划计容建筑
    面积(平方米)
    是/否涉及合作开发项目合作开发项目涉及
    的面积(平方米)合作开发项目的
    权益占比(%)
    1 金山区朱泾镇城中村改造项目 71543 228668 137823 是 108740 90%
    2 杨浦区新江湾城科技园北块 53969 118732 是 71239 60%
    3
    闵行区七宝镇七宝社区
    MHP0-0105单元 01-02地块
    27526 63309 是 34820 55%
    4 黄山高铁新城 A-1地块 III期 23989 84894 是 59426 70%
    注:上述表格中的规划计容建筑面积最终以规划调整结果为准
    2. 报告期内房地产开发投资情况序号
    地区 项目 经营业态
    在建项目/新
    开工项目/竣工项目项目用地面
    积(平方米)项目规划计容建筑面积
    (平方米)总建筑面积
    (平方米)在建建筑面
    积(平方米)已竣工面积
    (平方米)总投资额报告期实际投资额
    1 杨浦 新江湾城 C4
    P1 公共服
    务 P2人才
    公寓 P3商品房
    竣工项目 108091 110580 215774 - 214699 35566 919
    2 松江 新凯三期 C、D 块及底商 保障房 竣工项目 229067 477140 561714 - 561714 323836 2354
    3 松江 新凯二期集中商业 保障房 在建项目 28134 52499 81064 81064 15272 5117
    4 松江 韵意、底商及集中商业
    保障房、商业
    竣工项目 229067 432435 534093 - 534076 272002 4597
    5 黄浦 露香园 商品房高区竣工,低区在建
    79981 184383 300069 59934 237339 1071677 32815
    6 青浦 诸光路 2# 保障房 竣工项目 40763 85582 106961 - 106520 48575 94
    7 松江 洞泾 30-04、34-04 保障房 竣工项目 68089 111832 147828 - 148915 109935 6613
    8 松江 佘山北 保障房 竣工项目 126246 192962 255004 - 254398 202360 6324
    9 松江 南部新城 保障房 在建项目 88078 176156 246915 246915 143450 7238
    10 松江 九亭 保障房 竣工项目 115501 202400 256914 - 256476 149688 5857
    11 青浦 朱家角 商品房
    一期在建
    二期待建
    434855 145861 280075 280075 191113 19238
    12 闵行 九星 10-04 地块 保障房 在建项目 77121 152783 221978 221978 183424 10264
    13 杨浦 “湾谷”科技园 办公楼 竣工项目 216449 541123 742302 - 756174 511776 19354
    14 杨浦 新江湾城 F 区尚浦领世 商品房 在建项目 238700 785348 1114935 518501 - -
    15 黄山市 黄山高铁 A-1 地块Ⅰ期 商品房 在建项目 73523 127610 161875 161875 24862 7314
    16 杨浦 新江湾社区 A3-05 地块 租赁住房 在建项目 33806 84515 130008 130008 82851 4715
    17 杨浦 新江湾社区 E2-02B 地块 租赁住房 在建项目 19085 43895 66573 66573 42298 4545
    18 闵行 浦江镇 G03-04 地块 租赁住房 在建项目 44947 121358 164289 164289 88976 2963
    19 黄山市 黄山高铁 A-1 地块Ⅱ期 商品房 在建项目 40533 63587 91364 91364 14787 4221
    20 松江 新农河三号—1 地块 商品房 在建项目 65093 78112 116890 116890 226492 10915
    21 常州 常州明城荷樾府项目 商品房 在建项目 86303 189862 249694 249694 - -
    22 闵行 颛桥镇动迁安置房 保障房 新开项目 81627 163254 235038 235038 13190 13190
    23 金山金山区朱泾镇镇区
    B18-03 地块
    商品房 新开项目 69550 153009 213999 213999 178250 178250
    3. 报告期内房地产销售情况序号
    地区 项目 经营业态可供出售面积
    (平方米)已预售面积
    (平方米)报告期签约销售面
    积(平方米)报告期签约销售金额
    (万元)报告期结转面积
    (平方米)报告期结转金额
    (万元)累计销售
    面积(平
    方米)累计销售金额
    (万元)累计结转
    面积(平
    方米)累计结转金
    额(万元)
    1 杨浦 新江湾城 C4 商品房 62345 62345 0 0 261 3202 62345 446757 62209 435108
    2 杨浦 新江湾城 C4 车位 34594 34594 216 80 324 215 15481 2595 3564 2429
    3 黄浦 露香园 商品房、车位 184134 184134 1021 11930 588 6609 75136 484825 74411 473418
    4 闵行 颛桥保障房 保障房 158723 158723 158723 227883 0 0 158723 227883 0 0报告期内,公司共计新增签约销售金额 239893 万元,签约销售面积 159960平方米。
    4、报告期内房地产出租情况
    单位:万元 币种:人民币序号
    地区 项目 经营业态出租房地产的建
    筑面积(平方米)出租房地产的租金收入出租率是否采用公允价值计量模式
    租金收入/房地
    产公允价值(%)
    1 虹口 城投控股大厦 办公楼 20643 1218.04 66% 否 不适用
    2 杨浦 上海城投置地(集团)有限公司 商业 950 59.47 100% 否 不适用
    3 松江 上海新凯房地产开发有限公司 商业 6632 54.69 92.3% 否 不适用
    4 虹口 四川北路商铺 商业 2686 65.17 100% 否 不适用
    5 黄浦 露香园 商业 8415 207.20 100% 否 不适用
    6 黄浦 露香园 酒店 12204 1151.30 72.46% 否 不适用
    7 杨浦 新江湾城 C4 商业 12341 166 100% 否 不适用
    8 杨浦 湾谷科技园一期 商业 10413 46.32 97% 否 不适用
    (六) 重大资产和股权出售
    □适用 √不适用
    (七) 主要控股参股公司分析
    √适用 □不适用
    单位:万元
    公司名称 业务性质 主要产品或服务投资比例
    注册资本 总资产归属于母公司的净资产归属于母公司的净利润报告期对上市公司贡献的净利润主要子公司
    上海城投(置地)集团有限公司 房地产开发
    房地产开发、经营,物业管理
    100% 250000 3272040 621506 -7413 -6903
    上海城投控股投资有限公司 股权投资
    创业投资、创业投资管理、投资咨询等业务
    100% 125500 76263 76203 23 23
    上海新江湾城投资发展有限公司 房地产开发
    房地产开发、经营,物业管理
    60% 10000 337275 254750 -33 -20
    上海城投置业经营管理有限公司 物业管理
    租赁代理服务、物业管理、酒店管理等
    100% 3000 15411 1697 -213 -213
    江阴高新区新城镇开发建设有限公司 城市配套服务城市综合配套服务的开发与运营等
    50% 10000 9836 9836 -191 -96主要参股公司
    西部证券股份有限公司 证券业证券经纪;证券投资咨询;与证券交
    易、证券投资活动有关的财务顾问;
    证券承销与保荐;证券自营;证券资产管理;融资融券;证券投资基金代销;为期货公司提供中间介绍业务;
    代销金融产品;股票期权做市。
    15.09% 350184 5123506 1808564 63789 9626上海电科诚鼎智能产业投资合伙企
    业(有限合伙)股权投资
    实业投资、投资管理、投资咨询等业务
    14.29% 18000 40223 40223 16898 2414上海高泰房地产开发有限公司房地产开发
    房地产开发、物业管理 36% 250000 451300 233636 2664 959
    (八) 公司控制的结构化主体情况
    □适用 √不适用
    三、其他披露事项
    (一) 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及说明
    □适用 √不适用
    (二) 可能面对的风险
    √适用 □不适用
    1、竞争风险
    房地产行业集中度进一步提升,行业格局重塑加快,头部大型房企凭借品牌优势和规模优势在市场调整期内龙头地位将愈加显著,其他房地产企业需要深挖自身优势,实施差异化竞争,对自身的资金保障、能力提升和队伍建设提出了更高的要求。房地产行业与其他产业发展的关联度不断上升,通过多元化的“房地产+”模式探索新的发展突破点,更加考验企业的资源整合和综合运营能力。
    基础设施投资业务的市场拓展竞争较为激烈,获取优质项目的难度较高。项目整体收益和风险相对较低,如果项目收入或成本控制未达预期,可能导致项目回报率偏低。
    2、行业风险
    房地产行业总体增速放缓,正从增量市场向存量市场转变。同时,房地产行业受国家及地方调控政策影响较大,随着“房住不炒”定位的进一步贯彻落实,以及“因城施策,稳地价、稳房价、稳预期长效机制”的建立,不同地区的房价走势呈现分化,对房地产企业在土地取得、项目开发、融资等方面均会产生相应的影响。此外,公司正在拓展租赁住宅等持有型业务,新业务运营存在风险。
    基础设施投资业务的投资金额较高、回收期一般较长,对公司的投融资能力提出了更高的要求。项目在建设和运营过程中,面临质量、进度、人员、安全等多方面的管理风险。
    3、市场波动风险
    公司持有的已上市证券的估值受资本市场价格波动的影响,会随对应标的或相关行业估值水平的变化而变化。
    4、突发风险
    本次新冠肺炎疫情对房地产行业的影响或将持续存在,包括土地获取、开工建设、营销推广、销售运营以及客户购买需求和购买行为等,行业不确定性增加。
    (三) 其他披露事项
    □适用 √不适用

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